عمر مفید ساختمان چیست?

عمر مفید ساختمان نشان‌دهنده مدت زمانی است که یک ساختمان می‌تواند بدون نیاز به تعمیرات اساسی، از نظر فنی و اقتصادی، کارایی خود را حفظ کند. عمر مفید ساختمان به شدت وابسته به عوامل مختلفی مانند نوع مصالح و متریال ساخت، کیفیت ساخت، شرایط محیطی، نوع استفاده و روش نگهداری می‌باشد.

برای افزایش عمر مفید ساختمان، باید از روش‌های مختلفی استفاده کرد. این روش‌ها شامل نگهداری مناسب، انجام تعمیرات، بازسازی و مرمت ساختمان در زمان مناسب با استفاده از مصالح با کیفیت که به روش‌های اصولی می بایست انجام پذیرد. تعمیر و نگهداری در دوره بهره برداری در موعد مناسب می‌تواند به حفظ و بهبود عملکرد، استحکام بنا و زیبایی ساختمان کمک کنند.

انتخاب مواد با کیفیت در دوره ساخت برای ساختمان‌ها و استفاده از تکنولوژی‌های پیشرفته نیز می‌تواند به افزایش عمر مفید ساختمان کمک کند. برای مثال، استفاده از مصالح مقاوم در برابر آتش، زلزله، آب و رطوبت، می‌تواند به کاهش خسارت‌های ناشی از حوادث طبیعی و انسانی کمک کند.

همچنین برای افزایش عمر مفید ساختمان، نیاز است که در زمان طراحی و ساخت از روش‌های بهینه استفاده شود. این روش‌ها شامل استفاده از طرح‌های ساختمانی با انعطاف‌پذیری بالا، استفاده از سیستم‌های انرژی تجدیدپذیر، استفاده از معماری سبز و پایدار، استفاده از روش‌های اصولی مدیریت پسماند و آب می باشند. این روش‌ها می‌توانند به بهبود پایداری ساختمان و کاهش تأثیرات زیست‌محیطی آن کمک کنند.

در نتیجه، به منظور افزایش عمر مفید ساختمان، نیاز است که به تمامی عوامل مؤثر بر آن توجه کنیم، از جمله نوع ساختمان، کیفیت ساخت، شرایط محیطی، نوع استفاده و نگهداری. با انجام تعمیرات منظم و با استفاده از مواد با کیفیت، می‌توان از ساختمان‌ها برای مدت زمان بیشتری استفاده کرد و هزینه‌های ناشی از تعمیرات و بازسازی را تا مقدار زیادی کاهش داد.

عمر مفید ساختمان در ایران چه قدر است؟

عمر مفید ساختمان به مدت زمانی گفته می‌شود که یک ساختمان از نظر ظاهری، ایمنی و استحکام، دوام می‌آورد. عمر مفید ساختمان به عوامل مختلفی مانند نوع و کیفیت مصالح، روش اجرا، شرایط محیطی، نوع استفاده و مراقبت و نگهداری وابسته است. برای محاسبه عمر مفید ساختمان، باید به قوانین و مقررات ملی ساختمان و آیین‌نامه ۲۸۰۰ طراحی و ساخت رجوع کرد. بر اساس این قوانین، عمر مفید ساختمان در ایران در حدود 30 تا 50 سال برآورد می شود که پس از آن ملک کلنگی تلقی می گردد. این در حالیست که در کشورهای توسعه یافته عمر مفید ساختمان بیش از صد سال برآورد می شود.

حداقل عمر مفید ساختمان مطابق آیین نامه 2800:

وفق این آیین نامه (بند ۱-۱ و ۲-۱ ویرایش چهارم) ساختمان می بایست در زلزله ای که احتمال وقوع آن در طول عمر مفید ساختمان (۵۰ سال)، کمتر از ده درصد می باشد مقاوم باشد.

در رابطه با ساختمانهای بلندتر از ۵۰ متر و یا بیشتر از ۱۵ طبقه باید ضوابط ویژه ای را برای اثر ناشی از زلزله سطح بهره برداری که احتمال وقوع آن از ۵۰ سال بیشتر از ۹۹/۵ درصد اقناع نماید مقاوم باشد.

لذا یک ساختمان از نظر آیین نامه 2800 به لحاظ تحمل بار ساختمان باید حداقل ۵۰ سالی عمر مفید داشته باشد.

مدت بیمه کیفیت اجرای ساختمان مطابق مبحث دوم مقررات ملی ساختمان:

مطابق بند 7ـ1ـ15ـ3 مبحث دوم مدت بیمه کیفیت اجرای ساختمان از ابتدای شروع بهره برداری و پس از تحویل ساختمان توسط مجری به صاحب کار یا صاحب کاران در بخش های مختلف ساختمان به شرح زیر است:

الف ـ سازه های ساختمان شامل ، پی ، اسکلت ، سقف و سفتکاری ، حداقل ده سال.

ب ـ نمای ساختمان ، حداقل پنج سال.

ت ـ عایق های رطوبتی ساختمان، حداقل پنج سال.

ث ـ تجهیزات و تاسیسات مکانیکی و تاسیسات برقی ، آسانسورها، حداقل سه سال.

عمر مفید ساختمان در سایر کشورها:

عمر مفید یک ساختمان، دوره‌ای از زمان است که می‌تواند کارکرد مورد نظر خود را انجام دهد، قبل از اینکه نیاز به تعویض یا بازسازی داشته باشد. عمر مفید یک ساختمان به بسیاری از عوامل، مانند طراحی، ساخت، نگهداری، شرایط محیطی و نحوه بهره برداری از ساختمان بستگی دارد.

در آمریکا و کانادا، عمر مفید متوسط یک ساختمان حدود ۵۰ سال است.اما این بستگی به نوع و سبک ساختمان، همچنین منطقه و آب و هوا دارد. برای مثال، ساختمان‌های استعماری در آمریکای شمالی متنوع و به شرایط محلی سازگار بودند و برخی از آن‌ها برای قرن‌ها دوام آوردند .از سوی دیگر، ساختمان‌های مدرن ممکن است به دلیل تغییر شرایط محیطی و اقلیمی، فرسودگی عملکردی یا عدم نگهداری مناسب عمر کوتاه‌تری داشته باشند.

در فرانسه، عمر مفید متوسط یک ساختمان حدود ۸۰ سال است. بر اساس یک مطالعه که کاهش عمر مفید ساختمان‌های مسکونی در فرانسه از سال ۱۹۴۹ تا ۲۰۱۴ را تحلیل کرده است. همچنین کیفیت ساخت و ساز در مناطق مختلف فرانسه می تواند متفاوت باشد.به عنوان مثال پاریس کمترین عمر مفید و شهر های پیرامون ساحل مدیترانه در این کشور بالاترین عمر مفید ساختمان را دارد.

در آلمان، بر اساس یک گزارش برآورد شده است که عمر مفید ساختمان‌ها در آلمان از سال ۱۹۹۰ تا ۲۰۱۰ حدود 60 سال باشد.

در کره جنوبی به طور میانگین، عمر یک ساختمان کره ای که قبل از دهه 2000 ساخته شده است 25 سال است. همچنین خانه‌های سنتی کره‌ای که هانوک نام دارند، ممکن است بیش از ۵۰۰ سال عمر مفید داشته باشند، اما خانه‌های مدرن در حال حاضر حدود ۳۰ سال عمر مفید برآورد می شود. بر اساس یک گزارش از سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD)، عمر مفید متوسط ساختمان‌های مسکونی در کره جنوبی در سال ۲۰۱۵ حدود ۲۶ سال بوده است. این عدد نشان می‌دهد که کره جنوبی یکی از کشورهایی است که عمر مفید ساختمان‌هایش کمتر از میانگین جهانی است.

در ژاپن عمر مفید یک ساختمان چوبی 20 تا 22 سال، ساختمان با سازه فولادی 19 تا 34 سال و 47 سال برای یک ساختمان بتن مسلح برآورد می شود. با این حال، عمر واقعی می تواند متفاوت باشد و برخی از ساختمان ها با نگهداری مناسب ممکن است بسیار طولانی تر باشند.

در کشور استرالیا عمر مفید ساختمان حدود 60 سال و در کشور بریتانیا حدود 77 سال تخمین زده می شود.

ارتباط عمر مفید ساختمان با مسئولیت مهندسین ناظر، طراح و سازندگان از منظر حقوقی:

آنچه که مسئولیت اشخاص و عوامل ساخت و ساز به خصوص مهندسین ناظر و طراح را به چالش میکشد اغلب رابطه سببیت بین خسارت و رفتار آنهاست. مسئولیت مدنی یکی از مباحث مهم حقوقی است که به رابطه سببیت بین رفتار اشخاص و خسارت وارده به دیگران مربوط می‌شود. برای اثبات مسئولیت مدنی باید سه شرط اصلی وجود داشته باشد:

۱- وجود خسارت

۲- وجود عمل یا ترک عمل

۳- وجود رابطه سببیت بین عمل یا ترک عمل و خسارت.

در ماده ۱ قانون مسئولیت مدنی ایران آمده است:

“هرگاه کسی بدون مجوز قانونی عمداً یا به واسطه بی احتیاطی به جان یا سلامتی یا مال یا آزادی یا حیثیت یا شهرت تجارتی یا به هر حق دیگر که به موجب قانون برای افراد ایجاد گردیده، صدمه‌ای وارد کند چه آن صدمه مادی باشد و چه معنوی، مسئول می‌داند و آن را ملزم می‌کند که خسارت ناشی از عمل خود را جبران کند.”

بنابراین، اگر شخصی با رفتار خود زمینه تلف مال یا جان دیگری را فراهم کند به طوری که در صورت فقدان رفتار او تلف حاصل نمی‌شد، مانند آنکه چاهی بکند و کسی در آن بیفتد و آسیب ببیند، آن شخص مسئول جبران خسارت است. اما اگر علت ایجاد خسارت به رفتار آن شخص منسوب نباشد و علت دیگری که باعث خسارت شده را باید یافت، مانند آنکه لوله آب ساختمانی ترک بردارد و ایجاد خسارت کند و معلوم شود که عمر مفید لوله آب به پایان رسیده بود و به این علت خسارت ایجاد شده، آن شخص مسئول جبران خسارت نیست.

مسئولیت مدنی مهندسین ناظر و طراح و عوامل سازنده ساختمان‌ها در قبال مسئولیت خود با پایان عمر مفید ساختمان در هر موردی به اتمام نمی رسد. این بدان معناست که اگر پس از اتمام عمر مفید ساختمان خسارتی به دلیل عیب یا نقص در طراحی یا اجرای ساختمان ایجاد شود، عوامل ساخت مسئولیت خواهند داشت. اما اگر خسارتی به دلیل عوامل خارجی یا فرسودگی طبیعی مصالح ایجاد شود، عوامل ساخت و ساز مسئول جبران آن نیستند. به عنوان مثال، اگر کودکی از بین نرده راه پله‌ای که فاصله قیدهای آن مثلا ۲۵ سانتی متر است سقوط کرده و آسیب ببیند، بدیهی است که عمر مفید مصالح ارتباطی با عدم رعایت استاندارد نرده ندارد و اشخاصی که با ساخت و تایید آن نرده ارتباط دارند زمینه تلف جان کودک را فراهم ساخته‌اند و مسئول جبران آن هستند.

با توجه به این توضیحات، محدود کردن مسئولیت اشخاص نسبت به رفتارشان منطقی و قانونی نیست. مثال ساده دیگر این است که کسی چاهی بکند و اعلام کند اگر کسی بعد از ۳ روز (یا هر مدت دیگری) در چاه بیفتد مسئولیتی در قبال آن ندارد. آیا به نظر شما در چنین حالتی سنگ روی سنگ بند می‌شود؟ البته نه. چون آن شخص با کندن چاه زمینه خطر را برای دیگران ایجاد کرده است و باید از آن جلوگیری کند یا اگر امکان جلوگیری ندارد، حداقل از آن اطلاع دهد و نشانه‌گذاری کند. پس اگر کسی در چاه بیفتد و آسیب ببیند، آن شخص مسئول جبران خسارت است.