دراین پست قصد داریم به این موضوع بپردازیم که پیرو چه شرایطی امکان انصراف، تعویض شدن از یک پروژه نظارت ساختمانی برای مهندسین ناظر امکان پذیر است، پس با ما همراه باشید.

ابتدا به بند های مقررات ملی ساختمان در این زمینه خواهیم پرداخت:

بند ۱۴-۴-۴ مبحث دوم مقررات ملی ساختمان:

چنانچه به دلیل پایان یافتن مدت قرارداد یا فسخ یا ابطال آن و یا ،فوت، حجر، ناتوانی ناظر حقیقی درصورت تایید مراجع قانونی یا سلب صلاحیت قانونی وی و نظایر آن ، ادامه کار ناظر حقیقی غیر ممکن شود عملیات ساختمانی متوقف شده و شروع مجدد آن منوط به وجود ناظر جدید خواهد بود. در این گونه موارد مرجع صدور پروانه ساختمان موظف است تا معرفی ناظر حقیقی جدید توسط سازمان استان ، از ادامه کار ساختمان جلوگیری بعمل آورد و سازمان استان نیز موظف است پس از عقد قرارداد جدید با صاحب کار نسبت به معرفی ناظر یا ناظران جدید اقدام نماید.

بند ۶-۴-۱۴ مبحث دوم مقررات ملی ساختمان:

در صورتی که نظارت کارهای ساختمانی به دلایلی خارج از قصور ناظران حقیقی نیاز به زمانی بیش از زمان اعلام شده در قرارداد داشته باشد ، ناظر هماهنگ کننده موظف است حداکثر دو ماه مانده به پایان مدت قرارداد مراتب را به صاحب کار سازمان نظام مهندسی استان، مرجع صدور پروانه ساختمان اعلام و از سازمان استان درخواست تمدید قرارداد با صاحب کار و ناظران را نماید. سازمان استان نیز با صاحب کار یا صاحبان کار و ناظران تمدید قرارداد مینماید. در صورتی که بنا به دلایلی ناظران در پایان مدت قرارداد از تمدید قرارداد خودداری نمایند و مراتب با توجه به دلائل و اظهارات آنان مورد تایید سازمان استان قرار گیرد، ناظران موظفند مراتب خاتمه کار خود را همراه با ارائه کارهای انجام شده و گزارش وضعیت کار در مقطع پایان مدت قرارداد به سازمان استان ، مرجع صدور پروانه ساختمان اعلام نمایند. در این حالت ناظران مسئولیتی نسبت به کارهایی که بعد از اتمام قرارداد انجام میشود نخواهند داشت و کار مورد بحث از ظرفیت اشتغال آنان خارج میشود. بدیهی است مسئولیت کلیه امور نظارتی کارهای انجام شده در مدت قرارداد با توجه به گزارشهای اعلام شده به مرجع صدور پروانه ساختمان به عهده ناظران خواهد بود و در صورتی که صاحبکار یا صاحبان کار از تمدید قرارداد با سازمان خودداری نمایند ، عملیات اجرایی ساختمان با اعلام سازمان استان به مرجع صدور پروانه ساختمان تا معرفی ناظران جدید متوقف خواهد گردید.

حال که نسبت به شرایط قانونی انصراف و تعویض از یک پروژه ساختمانی مطابق با مبحث دوم  مقررات ملی ساختمان آگاه شدیم به این سوال زیر پیرو فرآیند انصراف و تعویض ناظر خواهیم پرداخت.

سوال: تعویض ناظر چرا اتفاق می افتد؟ فرآیند آن چیست؟ تکلیف ظرفیت و حق الزحمه ناظر اول و دوم چگونه است؟ در صف امتیاز چه تاثیری دارد؟

پاسخ:  تعویض ناظر در سه حالت زیر اتفاق می افتد:

1- با اراده ی طرفین ( به صورت توافقی)

2- با اراده یک طرف (بروز اختلاف و طی مراحل قانونی)

3- خارج از اراده طرفین (فوت و سایر شرایط)

همچنین از نظر مراحل زمانی پرونده، تعویض ناظر در چهار مرحله ی زمانی ممکن است اتفاق بیافتد:

1- بعد از ثبت برگه و قبل از انعقاد قرارداد نظارت

2- بعد از عقد قرارداد و ثبت در دفتر خدمات و قبل از صدور پروانه

3- بعد از صدور پروانه و قبل از پایان عملیات

4- بعد از پایان عملیات و قبل از صدور برگه سبز پایان کار

در هر یک از مراحل زمانی فوق شرایط و فرآیند تعویض ناظر به شرح زیر است:

1- بعد از ثبت برگه و قبل از انعقاد قرارداد: در این حالت فقط با اراده ناظر امکان انصراف از نظارت وجود دارد که لازم است ناظر نامه کتبی به سازمان بدهد و بعد بررسی دلایل عنوان شده، انصراف از نظارت ثبت می شود. در این حالت عدم موافقت وجود ندارد فقط بررسی شرایط برای اقدام های بعدی است. مثلا فردی که در مکانیزم داوطلبی کاری را گرفته در صورت انصراف دو ماه از صف خارج خواهد شد و یا مثلا ناظری که به دلیل مشکل عمومی خودش انصراف می دهد همزمان کارتابل وی نیز غیر فعال می گردد تا مشکل رفع گردد. در این حالت حق الزحمه ای به ناظر تعلق نمی گیرد. کار هم از ظرفیت و هم از امتیاز صف ارجاع کار حذف میشود.

2- بعد از عقد قرارداد و قبل از صدور پروانه: در این حالت بعد از گذشت مدت زمان مندرج در قرارداد و عدم صدور پروانه ساختمانی، ناظر حق دارد درخواست خاتمه قرارداد بدهد که در صورت تایید سازمان و ثبت خاتمه قرارداد و تعویض ناظر، 20 درصد از حق الزحمه اولیه به ناظر تعلق می گیرد. در این حالت کار هم از ظرفیت و هم از امتیاز صف ارجاع کار حذف می شود. تایید سازمان بیشتر جنبه بررسی وضعیت پرونده و مدت زمان سپری شده دارد و برای جلوگیری از مشکلات بعدی در صورتی که احراز شود پروانه در مدت زمان معقولی صادر خواهد شد تایید نمی شود و از مالک تعهدی برای اخذ پروانه اخذ می شود. یک مورد مشاهده شده است که مالک با استفاده از این بند (تطویل مدت صدور پروانه) با استفاده از رای داوری موفق شده است که قرارداد نظارت را خاتمه دهد.

3- بعد از صدور پروانه در هر سه حالت فوق تعویض ناظر ممکن می شود. قبل از توضیح فرآیند باید ذکر شود که در صورت تعویض ناظر در این مرحله، کار از ظرفیت ناظر خارج می شود اما از امتیاز صف ارجاع خارج نمی شود.

3-1- با اراده ی طرفین: یعنی مالک و ناظر توافق دارند. فرم مربوط را از دفتر خدمات گرفته و بعد از گواهی امضاء در دفتر اسناد رسمی، در دفتر خدمات الکترونیک ثبت می کنند. در این حالت مالک اعتبار مالی پرونده را با حضور در سازمان تکمیل می کند (بخشی که به ناظر اول پرداخت شده و بعلاوه تغییرات تعرفه و همچنین اگر در فرآیند توافق قرار شده است که مبلغ دیگری نیز به ناظر پرداخت شود.). ممکن است توافق در جریان حل اختلاف طرفین در کمیته حاصل شده باشد اما بازهم فرآیند همان است که گفته شد.

– با ارده ی یک طرف: در این حالت یکی از طرفین تمایلی به ادامه همکاری ندارد و توافق و یا حل اختلاف حاصل نشده است. با دلایل و مستندات درخواست داوری می کند، در صورت رای داوری تعویض ناظر انجام می شود. در این موارد در صورتی که به درخواست مالک تعویض ناظر اتفاق افتاده باشد و قصور از ناظر باشد، معمولا حق الزحمه پرداختی به ناظر متناسب با درصد پیشرفت کار (و نه درصد های رایج سازمان) تسویه شده و ناظر مبالغ اضافه دریافت شده را عودت می دهد و مالک اعتبار پرونده را مانند بند قبل کامل میکند. در این حالت برای تعویض ناظر باید 20 روز از تاریخ ابلاغ رای گذشته باشد و در صورتی که حکم دادگاه برای توقف اجرای رای اخذ نشود با نامه به شهرداری ارسال و تعویض ناظر انجام می شود. در این مرحله یکی دیگر از حالت های تعویض ناظر اعلام عدم دسترسی به ناظر است که در صورتی که برای سازمان محرز شود که ناظر در دسترس نیست (استعلام از اداره گذرنامه و یا عدم پاسخگویی تلفن های ناظر و برگشت خوردن نامه ارسالی به ناظر، یعنی تغییر آدرس و عدم اعلام به سازمان) نامه تعویض ناظر به شهرداری ارسال می شود.

– خارج از اراده طرفین (قهری): در صورت فوت ناظر و یا از دست دادن توانایی برای ادامه کار، با اعلام مالک و احراز به سازمان انجام می شود. در این حالت در صورتی که مالک بابت اضافه پرداخت به ناظر اول متضرر شده باشد (پرداخت به ناظر بیش از درصد پیشرفت باشد) سازمان مبلغی که باید ناظر اول عودت دهد را پرداخت می کند و مالک اعتبار مالی پرونده را تکمیل کرده و تعویض ناظر انجام می شود.

ابلاغ نامه وزارت و راه شهرسازی مبنی بر تعویض نظارت با شرایط مندرج در مبحث دوم

همچنین در پایان به نامه ابلاغ شده توسط وزارت راه و شهرسازی به مدیرکل راه و شهرسازی ها اشاره خواهیم که داشت که به صراحت با اشاره به بند های مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، 14-4-4 برای شرایط تعویض مهندسین ناظر حقیقی و 15-4-10 برای شرایط تعویض مهندسین ناظر حقوقی، تعویض ناظر را صرفا در شرایط منطبق با بندهای مورد اشاره قانونی دانسته  که تعویض ناظر بدون دلیل ممنوع و در صورت انجام تبعات انتظامی برای ریس سازمان نظام مهندسی خواهد داشت.